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LHG分析报告 三号龙后项目前景广阔

凭借强大的长期增长潜力和极具吸引力的竞争优势，工业区地产开发预计将在未来几年为企业带来稳定的现金流

龙后3号工业区土地基金总面积123公顷，剩余商业面积65公顷，预计价格每个租期180-200美元/平方米。预计LHG在2021 - 2026 年阶段的总收入为 21,940 亿。

新增厂房出租面积来自岘港高新技术厂房（一期扩建）1.5万平方米，预计2021年新增厂房面积约1万平方米，出租总面积超过 1.1 公顷。

风险

Covid-19疫情 减缓了外国直接投资的流入。

对IPC的债务义务：LHG有义务偿还龙后社住宅-移民安置项目的安置费用，目前IPC的安置费用可能增加2060亿越南盾，并大幅减少LHG的税后利润。为了体现出此类风险，我们在估值部分进行了评估。

再投资风险：工业园区租赁一次性收款将增加大额现金占比。然而，管理大资金时无效的再投资风险将影响未来的利润。

企业简介

龙后股份公司 (HOSE: LHG) 成立于2006年 ，LHG的主营业务是投资工业和住宅区的建筑和基础设施业务，值得注意的是，该公司正在开发位于龙安省，Cần Giuộc县的一个工业园区，总面积为981公顷。该项目将分为三个阶段，其中第一阶段的规模为123公顷，于2016年开工。

股东结构

LHG的最大股东和创始人是新顺工业发展公司 (IPC)，持股比例为48.6%。IPC是胡志明市委的直属企业，国家股东的优势有助于减少申请牌照和补偿工业园区用地的释放的时间和成本，并且有助于LHG在投资决策上享有更多的“开放机制”。 第二个大股东是兴发电缆公司（武晋兴先生），持股比例为20%，武先生在工业区地产经营领域方面具有丰富的经验，他已于2006年开发位于龙安省面为74公顷的兴发工业园区。

我们认为，股东结构中拥有许多经验丰富的股东将有助于LHG在开发工业园区方面确保施工进度并控制风险。

行业的增长

2020年初受COVID-19疫情影响，流入越南的外国直接投资受限，外资的的土地租赁进程有所放缓。预计从2021年开始，工业园区房地产行业将保持长期增长，主要原因如下：

(1)欧盟-越南自由贸易协定（EVFTA）于2019年6月底正式签署后，预计将为外资流入越南创造重要基础和平台，增强越南工业市场的吸引力，促进对国内工业地产的需求。

(2) 受Covid -19疫情影响，全球供应链被中断，尤其是在中美贸易站的紧张背景下，为了减少对中国工厂的依赖，许多企业倾向于将其工厂从中国转移至越南。

(3)龙安省对工业用地的需求增长。

工业园区用地面积较大、场地清拆速度快是吸引南方工业区资金的优势，尤其是由于以下因素，龙安地区的入驻率很高

(1) 连接多条重要航线，连接多个大型物流港口。

(2) 胡志明市附近的现有工业园区越来越少，而租赁需求仍然很大，尽管租赁价格猛增。

(3) 正在施工的港口建设和交通基础设施发展项目也为该地区创造有利条件。

定价

采用 RNAV 方法和50:50 的 市盈率，我们将目标价设定为每股 48,400 越南盾，较 2021 年 7 月 6 日的收盘价上涨 21%。

长期来看，LHG的增长前景将取决于龙后3 - 第一价段工业区能否清理剩余面积的土地，以及龙后工业区 - 第二期、第三期和安定工业园（永隆）法律程序完成情况，扩大工业发展土地基金。

越南建设证券提醒各位投资者，虽然越南是东南亚投资热点，但仍需要注意控制投资风险，谨慎选股。

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